先小下,后上调

下半年进入新一轮调整行情篇

Swhengtee集团创始人兼主席拿督斯里郑水兴,在为我国下半年房地产走向“把脉”时表示,大马房市在2019年下半年将迎来调整期,在今年结束前,房市可能将出现“先小下,后上调”的局面,即在经历一番微跌后,再迎来一波小行情

众所皆知,我国经济表现欲振乏力,加上全球宏观经济也受到中美贸易战方兴未艾、欧洲经济动荡等影响,皆有可能拖累国内经济表现,并影响房市表现。

“在经济表现疲软的这个时候,人们经常问的一个问题,便是房价是否已经跌倒谷底?是否还会有下降的空间?”

郑水兴表示,我国房市自2016年开始进入放缓,甚至近两年下调,因此对大部分房产类型而言,在2019年下半年已没有太多下行的空间,除了目前出现供过于求的中价房产。

政策带来正面影响

同时,随着希盟政府如今执政已经超过一年,需要在推动经济方面交出更亮眼的成绩单,因此他相信在政治方面将会有一些动作,并且能够对房市带来正面的影响。

郑水兴表示,自从首相敦马哈迪从中国之行回来后,许多政策开始明朗化,对华为5G课题的表态相当清晰也代表着对中国科技的认可,对马中企业文化带来正面的讯息。

此外,多个政府部门也积极与中国方面接触,并取得很好的效果。在郑水兴看来,东南亚依旧是中资重要的投资地点,而马来西亚与中国的经贸关系越来越稳固,能够让马来西亚在全球经济不景气笼罩下,仍然能看到一些希望之光。

“我们可以看到希盟政府彰显出重整国家经济的意愿,包括通过强化基础设施,吸引外资前来我国参与投资,并且开展多项建设工程。”

他相信,随着这些工程预计在明年陆续投入运作,甚至一些计划将可在明年初见成效,有望带领我国经济逆势而上,房地产市场的格局也将重新调整。

这也使到市场对2020年房地产前景感到相当乐观,尤其在配合明年大马旅游年的到来,旅游相关房产、商用房产及大型建设项目,有望在政府针对外资旅游、移民等条例做出奖掖的鼓励下受惠。

“由于2020年房市将出现利好情况,因此我们可以说2019年下半年将出现一个转捩点,房市将开始进入新一轮的调整期。”

中价房产出现两个极端现象

其中,中价房产将出现两个极端现象。郑水兴表示,一旦市场在今年底或明年迎来预期中的积极进展,拥有成熟基建与工作机会等相对优质条件的中价房产住宅项目,需求量将有望增加,被受看好将在下半年见底回升;反之那些不具备这些条件的中价房产,则将继续面对无人问津的窘境。

他说,虽然政府已经通过“2019年拥屋计划(HOC 2019 )”,提供多项优惠以吸引更多人购买房屋,并希望藉此避免房产滞销的问题进一步恶化。

然而,受到贷款与融资等问题的影响,HOC政策的效应不太显著,因此对解除中价房产滞销的风险也助益不大。

另一方面,郑水兴也对近年市场回落的高档住宅有所寄望。他指出,当敦拉萨国际贸易中心(TRX)周边的大型项目大动作频发时,将对附近的高档房地产项目起到鼓舞的作用。

他坦言,高档房地产与甲级办公室的市场走势,主要是由经济状况与外国投资者左右,因此过去两年,在缺乏大型发展项目带动,加上面对资金外流的问题,国内的高档房地产项目发展迟缓。

然而,随着政府会对外资、旅游、签证方面政策作出很大的优惠,加上农业、旅游、工业等领域在明年的表现有所起色,势必将进一步助推高档住房的市场前景。

“一旦有更多国际型投资进驻,将势必提升高档房地产与甲级办公楼的需求量,尤其是在吉隆坡的高档房产及甲级办公楼更占优势。”

无论如何,与展露市场潜力的甲级办公楼相比,旧式办公楼因为缺乏科技设备等先进设施,将导致价格与租金“上不去”,因此旧式办公楼必须针对新时代的办公室概念作出相应的调整,才有可能重生。

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短租市场好过长租市场

至于租金市场方面,同样也出现了两种端极的模式。在受商务旅客与游客青睐的地区,当地中上公寓的短租市场表现非常好,而且前景备受看好,但是中价房产的长租市场却欲振乏力,而这是因为人民可支配收入普遍不高,对房价与租金所带来的不利影响。

“市井小民收入偏低是造成这个现象的主要原因。尽管国家引进大型的发展项目,但中产以下阶级却未能够直接受惠,也无法马上拉高他们的收入。”

无论如何,明年展开的旅游年更值得市场期待,因为旅游年的活动将带动零售、饮食、本地制成品等领域的发展,让更多的平民百姓受益。人民的收入一旦增加,将有助于改善中价房产的房价与租金表现,因此明年长租市场可期。

郑水兴也预测,明年的旅游年不但将推动我国旅游业的蓬勃发展,更将在今年下半年开始带动马六甲、槟城、沙巴、新山等主要旅游城市的相关房地产。

除了传统的主要旅游城市之外,怡保、太平、甚至古晋等的相关房地产,也将因旅游业的发展,而受到更多投资者的关注。

取自:大马房地产(88期)